アパート経営ゼミナール vol.24 知っておきたい「供託制度」

供託とは、金銭や有価証券などの財産を国家の機関に受領させることにより、一定の目的を達する制度です。国家機関としての供託所は、法務省が管轄する法務局となっています。
　供託できる財産とは、金銭、有価証券、物品などの財産で、法律で決められています。
　供託するためには法律上の供託原因が必要です。供託原因とは、供託をする目的など、供託の理由となるもので、これも法律で決められています。
　身近な例では、何らかの理由で家賃を支払うことができないときに家賃の弁済のためにする「家賃の供託」、不動産業者が営業を開始するために債権者に一定の保証をするための「営業保証金の供託」等があります。

　家賃は、本来家主に支払わなければ、家賃を支払ったことにならないのは当然です。
　しかし、家賃を家主に支払わなくても、供託をすれば家主に支払ったことになります。その制度が、家賃の供託制度です。一種の弁済制度であり、家賃の供託は弁済供託の1つです。土地の売買契約をしたがその代金を受け取ってくれないのでその土地が自分のものにならない、という場合にも、供託をしてその土地の登記移転を裁判所にお願いするということもできます。そのときの供託も代金の供託であり、一種の弁済供託です。
　この様に、弁済供託は、本来弁済を受ける人が弁済を受けない何らかの理由がある場合に、“弁済をした”という事実を確定するためになされることだと考えてよいでしょう。

弁済供託が認められるケースは、法律で決まっていますが、家賃を中心に考えると、次のような場合があります。
(1) 弁済の受領を拒否している場合
　家賃であれば、家主が家賃を受け取らないと言っている場合です。立ち退き請求をしている家主の場合は、後で賃料を支払わないことを理由に契約を解除するために家賃を受け取らない事例は多くあります。
(2) 弁済を受ける人が受領することが不能なとき
　いつも家賃を取りに来る家主が、病気になって取りに行けない等の場合を想定していますが、現代ではこの様な供託はほとんど行われていません。
(3) 誰に弁済すれば分からない場合
　家主が死亡してしまったが、その相続人がいるのかどうかわからない、相続人はいるがその住所連絡先を知らない場合は、誰に家賃を支払えばよいかが分からない場合に該当します。アパートの所有権を裁判で争っている2人がいて、どちらからも家賃の請求をされ、どちらに払うべきかが分からない場合にも、供託ができます。
(4) 賃料値上げ、値下げの要請がある場合に相当だと思う家賃を供託する場合
　借地借家法では、家賃の値上げ、値下げが一定の場合に認められていますが、当事者間での協議が整わない場合に家賃の受領を拒否され供託する場合は、相当だと判断する家賃を供託することになります。
(5) 家賃が差押えられた場合
　何らかの理由で家主の家賃請求権が差し押さえられたときは、その差し押さえた人に支払わなくても、供託をすればよいことになっています。
　その差し押さえが有効かどうか、どの様に支払ったらよいかを、支払う人の責任で判断しなくてもよいようにするものです。
　以上が、代表的な家賃の供託の場合です。

受領拒否を理由とした供託の場合は、供託を受諾する旨の理由で供託金を受け取ることができます。なお、賃貸借契約を解除して家賃を受け取る理由もないにもかかわらず、家賃を供託している場合は、供託金を受け取ったとしても、解除後に出ていかないことによる損害金として受け取ることを通知しなければ、家賃として受け取ったということになりかねません。この場合は、注意を要するでしょう。
(2) 相続人が分からないことを理由に供託されているとき
相続人であることを証明する戸籍謄本などが必要となります。
(3) 家賃を請求する人が複数いる場合
　誰が家主かを判断した確定判決、調停調書、和解調書等の裁判所の作成した書類、または争っている他方の人の承諾書などが必要となります。
(4) その他の必要書類
　法務局への供託金を受け取るのですから、正当な権利者であることの証明として、印鑑証明書、会社であれば代表者を証明する書面、会社の印鑑証明書が必要で、代理のものに任せる場合は、代理委任状など厳格な手続きが求められます。

　供託する人も供託金を受領する人も法務局に行かなくてはならず、面倒な手続きが必要です。
　更に、供託をされた人が供託金を受領するまでは、供託者はいつでも供託金を取り戻すことができます。つまり、賃貸借契約が解除され出ていくべき入居者が供託制度を濫用して、1年間だけ住み、その必要がなくなった1年後に供託金を取り戻して、出ていってしまう、ということもあり得るわけです。家主としては、その間出ていって貰いたいということで裁判をしていたとしても、最終的に裁判で勝ってもその間の家賃を現実的には貰えないことになる場合があります。
　また、家主との人間関係が悪いために、家賃の受領拒否をしていないにもかかわらず、家主が家賃を受け取るために上記の面倒な手続きをさせようとして、受領拒否を理由として家賃の供託をし、嫌がらせをすることも考えられます。