原状回復費用と敷金
｜Ⅰ原状回復義務があるのはどのようなもの？｜Ⅱすべての損耗について借主に原状回復義務を負わせる特約は結べるか？｜
｜Ⅲ原状回復問題で争わずに済むようにするにはどうすればいいか？｜Ⅳ原状回復工事が終わるまでの家賃は誰が負担するのか？｜
入居者が退去する際に家主さんが原状回復工事を行った場合に、その「工事の内容や金額が適正であるのか」という問題が、よく争いとなるようになりました。 これは、通常、入居者が自ら原状回復工事の業者を手配することは事実上できないことが多く、結果的に工事は家主さんあるいは管理不動産業者に任せることになるのが原因です。 この場合、その費用は敷金あるいは保証金から差し引かれることになるため、敷金の返還額が少なすぎるという問題から紛争になるのです。今回は、この「原状回復費用と敷金」の問題を取り上げてみましょう。
Ⅰ 原状回復義務があるのはどのようなもの？
結論から先に述べると、借主が契約の目的(たとえば「住居」)にしたがって、一般の常識に照らし相当と思われる使い方をしたことによる損傷や磨耗などは、原状回復義務の対象となりません。例えば、畳がすれて磨耗したり、手に触れやすい部分の壁が汚れたりするのは対象外なのです。アパートは"借りた人が使用する"ことを前提にして賃料も決めているわけですから、上記のような損耗は避けようがなく、当然家賃の中に含まれているとみられるからです。 また、すべての物は年月が経つことにより、日ざしや熱、湿気等により徐々に最初の状態からは劣化してきます。例えば、壁紙の日焼けや、はがれといったものです。このような経年劣化(自然の劣化)によるものについても、避けようもないことから借主の責任にはなりません。 したがって、上記のいずれかにあたるものについては、借主の原状回復義務の対象とはならず、その補修等の費用を借主に負担させることはできません。 しかし、上記に該当しない損傷や磨耗などについては、当然借主の責任となります。借主が契約の目的からみても通常とは思えないひどい使い方をして床や壁を傷つけた場合は、「貸室を目的にしたがって善良な管理者と同じ注意を払って使用する」という借主の義務に違反することとなり、原状回復義務が生じるのです。
Ⅱ すべての損耗について借主に原状回復義務を負わせる特約は結べるか？
見出しのような内容の特約を結んでも、一般的には借主に著しく不利な約定という理由で無効とされると思われます。また、包括的な取り決めではなく個別に定めた場合でも、その内容や想定される工事費用あるいは、他の賃貸借契約の条件(家賃が極端に安い場合など)によって、それが合理的な範囲のものと認められるか否かによって、有効か無効かが決まると考えられます。
Ⅲ 原状回復問題で争わずに済むようにするにはどうすればいいか？
上記したように、退去した時点での損耗が、通常の使用によるものか、経年劣化によるものか、さらには借主の責任といえるかの判定が重要で、また、補修工事の内容の適正さが重要です。したがって、後で借主との間でもめることのないように以下のように対処しておく必要があります。 (1) その判定は、できる限り建築の専門業者にしてもらう方が良いでしょう。これは、素人では後日説明を求められたりしても、相手方が納得できるような技術的な説明ができないからです。 (2) 原則として、借主にも立ち会ってもらったうえで、補修の対象や、大まかにでも補修方法を決めるのが良いでしょう。このためにも(1)の専門家にも立会いをしてもらう方がベストでしょう。 (3) 工事の対象や内容などについて確認ができたときには、必ず双方が署名した確認書を作っておくと良いでしょう。 なお、借主が遠方に引っ越すような場合は、引っ越した後に立会いをしてもらうのは困難ですから、退去前の荷物がある時にでも、できるだけの確認をすべきでしょう。そのうえで、家主さんが、退去後に損耗の有無等を確認するしかないと思いますが、その場合、必ず写真あるいはビデオなどで補修の対象とした箇所の記録をとっておく必要があります。これは、原状回復工事が終わったあとになって、借主に責任のある損耗だということを納得させ、あるいは、争いとなった時に裁判所など第三者に認めてもらうためにも必要なことです。ただし、写真を撮るときには撮り方など十分工夫しておかないと、実際に見たときと同じようには損耗の状況が撮れないことがありますので注意が必要です。 また、管理会社に任せているときには、上記のような確認書や記録の作成などを必ず実行するようにお願いをしておくべきです。もし、後日争いが起きたときに当事者となるのは、貸主である大家さんであるわけですから当然のことです。
Ⅳ 原状回復工事が終わるまでの家賃は誰が負担するのか？
契約書では、原状回復工事は借主の責任とされていると思います。その義務を借主自ら果たす場合は、鍵はまだ借主の手元にあり、明け渡しが終わっていないことになりますから、その間の家賃等の支払義務は当然借主にあります。 また、家主さんが行うという場合でも、それはあくまで借主の義務をいわば代行しているだけであり、現実に原状回復工事が終わらなければ新たに賃貸もできないわけですから、上記と同じ結論になります。ただし、借主の家賃等の支払義務の対象となる工事期間は、あくまで借主に原状回復義務があるものに関する期間であることはいうまでもありません。したがって、家主負担工事分とは区分して考えておく必要があり、工事業者にも説明できるようにしてもらう必要があります。また、いたずらに工事を遅らせたといわれないため、あらかじめおおよそでも工事期間についてもお互いに合意をしておいた方が良いでしょう。
【文：鴛海量良氏/公認会計士・税理士】
