アパート経営ゼミナール vol.11 平成13年分確定申告の注意事項

平成13年分の主な改正事項は次のとおりです。
 
1.電子計算機の耐用年数
従来6年であったものが、次のように改正されました。
パソコン(サーバー用のものを除く)・・・・4年
その他のもの・・・・・・・・・・・・・・5年
 
2.特定居住用財産を買換える場合の譲渡損失の繰越控除
　 所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡したときの譲渡損失を、一定の要件のもとに認める繰越控除制度の適用期限が3年延長され、平成15年12月31日1までの譲渡について適用されることになりました。
 
3.特定事業用資産の買換えの特例
長期保有(所有期間10年超)の土地、建物等を譲渡し、国内にある土地、建物、機械装置等への買換えの適用期限が3年延長され、平成15年12月31日までの譲渡について適用されることになりました。
 
4.住宅取得控除 (所得税の特別控除)
　 適用期限が平成16年12月31日まで延長され、平成13年7月1日から平成15年12月31日までに居住の用に供した場合の控除率などが次のように改正されました。
　 (1)平成13月7日1日から平成15月12日31日までに居住した場合
控除期間　10年間
控除額　　住宅借入金年末残高(5000万円を限度)の1%
　 (2)平成16年1月1日から平成16年12月31日までに居住した場合
控除期間　6年間
控除額　　住宅借入金年末残高
2000万円以下・・・・・・・・1.0%
2000万円超3000万円以下・・0.5%
　 (1)改正前の規定・・平成13年1月1日から平成13年6月30日までに居住した場合
控除期間　1年目～6年目
5000万円以下の部分・・・・1.00%
控除期間　7年目～11年目
5000万円以下の部分・・・・0.75%
控除期間　12年目～15年目
5000万円以下の部分・・・・・0.50%

1.少額減価償却資産の範囲
取得価額が10万円未満の少額減価償却資産は全額必要経費に計上出来ます。
 
2.一括償却資産の必要経費の特例
　 上記1.の規定を設けたことに伴い、減価償却資産の取得価額が20万円未満のものについては、事業の用に供した年ごとに一括して、その取得価額の合計額を3年間で均等に必要経費に算入出来ます。しかし、その資産の法定耐用年数にしたがって通常の減価償却計算をすることも出来ます。
　節税には前者の方法が有利でしょう。
 
3.建物の減価償却方法
(1)平成10年3月31日以前に取得したもの
→定額法または定率法
(2)平成10年4月1日以後に取得したもの
→定額法　　この場合、建物が新築か中古か否か、また、取得の原因が建築か購入か相続または贈与かを問わず定額法を採用しなければなりません。
 
4.建物以外の減価償却資産の償却方法
　 建物付属設備（電気設備、給排水衛生設備、ガス設備、冷暖房設備、消化・排煙または災害報知設備など）、構築物（アスファルト舗装の駐車場など）、工具器具備品（エアコンなど）は定額法または定率法いずれかを採用出来ます。
　したがって見積書の内訳を詳細に見て行けば建物附属設備に含められるものがあり、この部分について定率法を採用すれば節税になります。
 
5.償却方法選定の届出
　 (1)新たにアパートなど不動産貸付業を開始した場合
→確定申告書の提出期限まで。したがって平成13年にアパート経営を開始した場合は今年の3月15日までとなります。
　 (2)現に採用している償却方法を変更しようとする場合
→その年の3月15日まで。したがって平成14年分から償却方法を変更しようとする場合は、今年の3月15日までとなります。
なお、上記3.②の建物は定額法しか採用できませんので、届出も変更もする必要はありません。
 
6.年の中途でアパート経営を開始した場合の減価償却計算
通常の償却費×（その年中に業務の用に供した月数÷12）＝その年分の償却費
「業務の用に供した月数」に1月未満の端数が生じたときは切り上げて1月とします。
　例えば、建築費3000万円、耐用年数27年（定額法による償却率0.037）、平成13年3月23日取得、とした場合の減価償却計算は次のようになります。
　3000万円×0.9×0.037×10/12＝83.25万円
 
7.損益通算
　 アパート経営が赤字のときは、給与など他の所得の黒字と損益通算が出来ます。この場合は確定申告することにより、納めすぎの源泉所得税が還付されます。
 
8.青色申告特別控除
　文字どおり青色申告の承認を得ている場合の特典。通常の必要経費に加えて所得から控除され、①55万円②45万円③10万円の三種類があります。
①及び②の控除額は、事業的規模（いわゆる5棟10室基準）のアパート経営の場合にのみ認められますが、③については規模の大小は問いません。また、①及び②の適用要件についてはスペースの関係上説明を省略しますので、税務署または会計事務所にお尋ねください。
 
9.青色申告の承認申請
　 　青色申告特別控除の適用を受けようとする人は、次の期限までに納税地の所轄税務署長に提出しなければなりません。
　 <1>初めて不動産貸付業を経営する人
　 (1)その年の1月1日から15日までにアパートなど不動産貸付業を初めて経営する人
→その年3月15日まで
　 (2)その年の1月16日以後にアパートなど不動産貸付業を初めて経営する人
→業務を開始した日から2ヵ月以内したがって昨年（平成13年）に初めてアパート経営を始めたものの、上記期限内に届出をしなかった人で、翌年から青色申告をしたい人は、今年の3月15日までに承認申請を行えば、平成14年分から適用されます。
　 <2>すでに不動産貸付業を行っており、平成14年分から青色申告をしたい人
→今年の3月15日まで

1.一般の人
総所得金額（分離課税の譲渡所得等を含む）が雑損控除等の所得控除額を超え、その超える額に税率を適用して計算した所得税が、配当控除額と年末調整に係る住宅取得控除額と定率減税額の合計額を超える人。
 
2..給与所得者
　 (1)その年中の給与収入等が2000万円を超える人。
　 (2)1ヵ所からの給与収入等が2000万円以下の人で、給与所得以外の所得（たとえば、アパートなどの不動産所得以外の所得）が20万円（アパートでいえば、平成13年中の総収入金額から必要経費を控除した額をいいます）を超える人。
　 (3)2ヵ所以上から給与収入等の支払を受けている人で、源泉徴収はされているが年末調整を受けない従たる給与収入と、給与所得以外の所得金額合計額が20万円を超える人。
　 (4)会社の役員またはその親族等で、役員となっている会社のアパート、事務所や事業用資金を貸し付けて対価を得ている人。これらの貸付から生ずる所得が20万円未満であっても申告しなければなりません。