1.賃貸借契約の前に
普通の取引、たとえば売買契約のような場合は、代金の全部あるいは一部の支払いと物の引渡しを同時にしたりするなどして、契約条件を確実に履行してもらうようにする工夫ができます。しかし、アパートや貸家の賃貸借契約では、敷金や権利金、あるいは前払い賃料を受け取ると部屋の鍵を渡してしまうのが普通です。このため、入居後に賃料不払いやその他の契約解消や明渡し請求をしなければならなくなります。
そこで、誰かに貸すかという決定権が家主さんにある契約前の段階で、入居後にトラブルが生じないように、あるいは万が一生じても被害が少なくて済むように十分考えて対処することが必要です。
2.家賃の支払能力
まず大事な点は、賃借人が家賃の支払能力があるか否かを見極めることです。賃料相場は、以前に比べれば一般的には安くなっているというのが実情ですが、その家賃を継続的に確実に支払えるかどうかが問題です。入居申込みに関しては、賃借人の支払能力に関係する勤務先等の記入もして頂いていると思いますが、その内容もできる限り詳しく書いて頂くことが、具体的な収入については、給与所得者の方なら直近までの源泉徴収票を受け取ることで確認した方が良いでしょう。その際、後で実際と違っていたなどということにならないように、コピーではなく、できる限り現物を受け取ることが必要です。 また、個人で事業をしている人であれば、所得税の申告書(これは写しでもやむを得ませんが)を受け取ることも必要です。
3.支払の確保
「支払の確保」ということからいけば、本来は敷金あるいは保証金を多く預かるのが確実な方法ですが、これも現実には少なくなっている情勢ですし、また、他のアパートとの競争もありますから、あまり多くは期待できないでしょう。このため、結局、収入のある賃借人を確保する以外には、支払能力のある連帯保証人を賃借人確保することしか、支払確保の対処法はありません。 良く見られるのは、連帯保証人を借り主の奥さんにしているケースですが、奥さんがいわゆる専業主婦であれば当然のことながらご主人が失業すれば連体保証人としての支払能力を失うのが普通です。このため、連帯保証人は、実際に収入がある人でなければいけません。この連帯保証人についても、賃借人同様、収入の裏付けとなる資料の提出を求めなければなりません。 このような支払能力のある連帯保証人を確保することしか、支払い確保の対処法はありません。 良く見られるのは、連帯保証人を借り主の奥さんにしているケースですが、奥さんがいわゆる専業主婦であれば当然のことながらご主人が失業すれば連帯保証人としての支払能力も失いうのが普通です。このため、連帯保証人は、実際に収入がある人でなければいけません。したがって、この連帯保証人についても、賃借人同様、収入の裏付けとなる資料の提出を求めなければなりません。 このような支払能力のある連帯保証人を賃借人がいつでも確保できるとは限りません。また、借主も含め、以前のように上場企業勤務だから大丈夫というように、勤務先だけでは判断できなくっている現実もあります。 もちろん、上記のような連帯保証人をつけることを要請すれば、賃借人を確保できにくくなることも考えられます。ただ、契約するまでは賃貸人に決定権利がある状態ですから、その立場を活かして要請するしかありません。契約してしまった後でいくら賃借人の支払能力の先行きに不安を感じても、そのときになってから連帯保証人をつけてもらうことは困難です。
4.連帯保証人の意義
また、皆さんが連帯保証人になることを頼まれた場合のことを考えればわかりますが、連帯保証人を引き受けるか否かは賃借人本人の経済的な能力についてはもちろん、その人本人が信頼できるかということも、頼まれた側の大きな判断要素と思われます。このため、それなりの人が連帯保証人になるということは、本人が人物的にも信用でき、近隣ともトラブルなどは起こさない人物であろうという、ひとつの保証にもなるといえるでしょう。
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